Obsolescencia de los edificios en Chile

   Los frecuentes movimientos sísmicos que afectan nuestro territorio nacional, la falta de atención a las necesidades de mantenimiento, el mal uso de los propios inquilinos y el paso del tiempo, ponen a prueba, una y otra vez, no solo la estabilidad de las construcciones, sino su vida útil. Agréguese a lo anterior el que no existe una legislación que asegure el cuidado permanente de viviendas y edificios, públicos o privados, lo cual hace necesario establecer algunas medidas que permitan superar esta importante carencia. Es tiempo que organizaciones tales como el Ministerio de la Vivienda, las Universidades, la Cámara Chilena de la Construcción, los Colegios Profesionales, entre otros, se hagan cargo de esta materia.

¿CUÁNTO PUEDE “VIVIR” UN EDIFICIO?

   No es una pregunta recurrente de los usuarios o residentes. Tampoco es fácil dar una respuesta categórica. Depende de factores bien diversos, como el año de construcción y su materialidad; destinos que haya tenido; mantenimiento de la estructura, terminaciones e instalaciones; número de pisos y subterráneos; calidad del suelo y… terremotos a los que haya sobrevivido, entre otros factores de innegable importancia.

    Volviendo a la pregunta, un edificio construido de acuerdo a proyectos ajustados a la normativa actual, debe “mantenerse en pie”, al menos por 100 años. En las capitales regionales y grandes ciudades de Chile y del Mundo, podemos ver que edificios públicos y privados construidos en los albores del siglo 20, aún se mantienen en pié. A su vez, las políticas de desarrollo urbano y los planes de construcción para mitigar efectos de los sismos, en Chile al menos, han resultado en viviendas unifamiliares y edificios en altura que se levantaron a partir de 1960 que se mantienen en uso, aunque con los “achaques” propios de la edad. Efectivamente, por que las construcciones también envejecen y el tiempo deja marcas en las estructuras, en las terminaciones, en los revestimientos interiores y exteriores, como así también en las instalaciones.

   Esos edificios -de los años sesenta, setenta y hasta 1985, año del terremoto que produjo importante número de víctimas y mucho daño en las construcciones e infraestructura- luego de entre 40 y 60 años de haberse construido, muestran signos evidentes de deterioro, por efecto de los sismos, de la contaminación y de la falta de mantención, lo que acorta su vida útil y pone en riesgo la saluda e integridad física de sus ocupantes.Los mayores daños que sufren nuestras casas y edificios son producidas por la humedad, sea que provenga de las precipitaciones, filtraciones o fugas en cañerías de agua o alcantarillado o bien, como se aprecia en la imagen, por situaciones más cotidianas, como regar el jardín adosado a los muros sin adecuada impermeabilización. Similares efectos produce la falta de limpieza en canaletas y bajadas de las aguas lluvias o por no repintar con barnices hidrófugos las albañilerías.

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   Cada situación es posible de prevenir, para mitigar o para eliminar los efectos descritos mediante su adecuado diseño y construcción de calidad, pero una vez recibidas las nuevas edificaciones por las respectivas direcciones de obras municipales, la responsabilidad de su cuidado es de quienes las ocupan. Cabe consignar que por efecto de la legislación vigente, el constructor es responsable de la obra ejecutada, con plazos diferidos según qué parte de la edificación se trate; por ejemplo, respecto de la obra gruesa, en 10 años y de las instalaciones por cinco, ambos contados desde la fecha de recepción municipal –ley 20.016, de 2005–, pero una vez concluidos tales plazos, corresponde su cuidado a los copropietarios. Ahora bien, en las edificaciones más nuevas, especialmente las del tipo “corporativas”, a las que se han incorporado sistemas de aire acondicionado, tampoco escapan del riesgo que corren sus ocupantes por lo que se conoce como el “síndrome del edificio enfermo”, que en realidad lo que quiere es advertir que por las redes de calefacción o ventilación se producen y distribuyen gérmenes y bacterias que son altamente nocivos para las personas que los habitan.

En la imagen inferior se observa desprendimiento de estucos en revestimiento de fachadas, extremadamente peligroso para los propios residentes, en un edificio de más de 50 años de construido. Atender la mantención de las viviendas y de los edificios no es un proceso simple y requiere el apoyo de especialistas.

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CONSECUENCIAS DE LA FALTA DE MANTENCIÓN DE LOS EDIFICIOS.

   Para todos las viviendas y edificios es necesario aplicar un programa regular de inspecciones y trabajos que permitan su normal funcionamiento, con métodos y procedimientos diferenciados para los distintos elementos y componentes de la construcción. En efecto, respecto de la obra gruesa, no es posible detectar daños estructurales a simple vista, salvo observar fisuras superficiales o grietas. Además, por lo general muros y losas han sido revestidos por elementos de terminaciones que no permiten ni siquiera detectar ese tipo de fallas. Siempre será necesario realizar auscultaciones invasivas e incluso, en situaciones delicadas, extraer testigos que permitan un mejor y más categórico diagnóstico.

  Respecto de las instalaciones, muchos ductos, tubos y cañerías están embebidos en la obra gruesa u ocultos en revestimientos. La deficiente calidad del agua potable produce obstrucciones en las cañerías de agua fría y caliente, las que se ejecutan con variados materiales como cobre, plástico, fierro negro, fierro galvanizado, entre otros. Lo mismo respecto de la evacuación de aguas servidas, que se ven seriamente afectadas por los malos hábitos de los usuarios cuando depositan en artefactos sanitarios todo tipo de desechos obstruyendo el normal flujo de los residuos. A su vez, el constante incremento de las máquinas y equipos domésticos, producen sobrecargas en las instalaciones eléctricas, cuyo riesgo más probable es el de incendio en casas, departamentos, comercios, entre otros. Detectar estas fallas oportuna y responsablemente, requieren de la intervención de profesionales capacitados en cada especialidad, quienes deben evaluar la condición de las instalaciones y además proponer las medidas correctivas más apropiadas para cada caso.

RESPONSABILIDAD DEL ESTADO.

   Tal como sucede actualmente con las revisiones periódicas del estado de las redes y artefactos que utilizan gas natural u otros, –que deben ser realizadas por especialistas debidamente registrados en la superintendencia respectiva–, proceso que ha evitado incendios, explosiones y víctimas, se replica respecto de los ascensores y montacargas. Ambas obligaciones estipuladas en sendos reglamentos con respaldo jurídico y que deben cumplirse en todo el territorio nacional. Respecto de las estructuras, cubiertas, subterráneos, ductos de residuos, sistemas de impulsión de agua potable, cámaras desgrasadoras, tableros eléctricos, sistemas de climatización, alarmas, seguridad, prevención de incendios, entre otras partidas, a la fecha no existen exigencias de control periódico y su consecuente mantención.

   Es responsabilidad del Estado implementar las medidas oficiales destinadas a resolver esta importante carencia. En efecto, por razones naturales y de uso de las edificaciones, a medida que pasa el tiempo, no solo decrece su valor comercial –según informes e instructivos del Servicio de Impuestos Internos–, sino también la calidad de la construcción, situación que pone en riesgo la vida de los ocupantes y de la propia construcción. Es necesario iniciar un estudio multidisciplinario de los mecanismos mas adecuados para implementar procesos que permitan evaluar periódicamente, el estado de los edificios, mediante instrumentos técnicos y prácticos aplicables, disponiendo las instancias responsables de elaborarlos, que no solo incluyan ministerios del sector y municipalidades sino, de manera relevante organizaciones privadas, como la Cámara Chilena de la Construcción, las Universidades, los Colegios Profesionales, inmobiliarias, constructoras y compañías de servicios. En su inicio quizás no sea necesaria una ley, en tanto se comprenda la importancia del objetivo principal, hasta que no se haya verificado la eficacia de esta iniciativa, lo que podría estipularse como un norma de seguridad para las edificaciones que tengan más de un determinado número de años en uso.

REFERENCIAS INTERNACIONALES.

    La idea aquí propuesta no es original, en tanto la inspección técnica de construcciones antiguas ya es una obligación en España, donde se requiere de un servicio que debe realizar revisiones a los edificios existentes, con toda una estructura legislativas que tiene características específicas según el ayuntamiento –comuna– de que se trate. En el caso de Madrid, la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones, promulgada en 2011, en el “Art. 14 del Capítulo I del TÍTULO III, Inspección periódica de edificios y construcciones”, dispone que “con el objeto de determinar el estado de conservación de los edificios y construcciones se establece la obligación de realizar una inspección técnica periódica cada diez años dirigida a comprobar las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro, para determinar, en su caso, las obras de conservación o rehabilitación que fueren precisas.» La estructura de la Ordenanza pretende, después de definir el deber de conservación y rehabilitación que le corresponde a los propietarios de los inmuebles, «recoger de manera sistemática y ordenada las actuaciones que proceden para controlar su cumplimiento y, en su caso, las medidas a adoptar cuando no concurran las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro». En el “Título I, Disposiciones Generales” establece los objetivos de la Ordenanza y regula el Registro de edificios y construcciones en el que se inscribirán los inmuebles que cuenten con una antigüedad superior a treinta años.

   El referido instrumento estipula los procedimientos que se deben seguir para realizar este tipo de inspecciones, los costos, la dependencia de los reguladores públicos, el registro de las empresas y profesionales que pueden prestar servicios de ITE, los requisitos que deben cumplir, responsabilidades y sanciones, entre otras materias. En Chile no sería tan complejo implementar este tipo de exigencias, si se aprovecha la experiencia del MINVU, de la inmobiliarias, empresas constructoras e inspecciones técnicas, que podrán aportar sus capacidades y conocimientos para definir los controles indispensables que se han de realizar para detectar fallas y defectos, la frecuencia de verificarlos y las instancias permitidas de hacerlos.

Todo lo que se haga o se deje de hacer en esta materia, permitirá prolongar o acortar la vida útil de nuestras construcciones. Sin duda que el mayor beneficio, lo obtendrán los edificios residenciales como los destinados a servicios públicos, escuelas, universidades, hospitales, municipalidades, empresas de servicios, hoteles, entre otros, lo que deben mantenerse en servicio pese a cualquier contingencia que los pudiesen afectar. Un país moderno, con una industria de la construcción en alza y que destina importantes recursos a la edificación, debe contar con modelos e instrumentos que ayuden a mantenerlas en optimas condiciones de uso mientras dure su vida útil.

1 FUENTE: https://www.comunidades.com/wp-content/uploads/2012/06/ite_madrid.pdf

2 Comments en Obsolescencia de los edificios en Chile

  1. Excelente artículo. Obsolescencia, degradación de instalaciones y estructuras en edificaciones son aspectos críticos que deben ser contemplados integralmente, más allá de lo que hoy indica la ley.

    • Gracias Gerardo por tus conceptos. Aprovecho de solicitar aportes en temas de interés común, comentarios complementarios y, lo mas importante para nosotros, es compartirlo entre sus contactos. Gracias de nuevo.

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